近年来，法院受理的物业服务（wù）合同纠纷案件数量（liàng）较多（duō），随（suí）着公民（mín）法律意识和证（zhèng）据意识（shí）的增强，在（zài）是否缴（jiǎo）纳物（wù）业费及（jí）如何缴纳物业费的问题上（shàng），业主行使（shǐ）抗辩（biàn）权的事由愈（yù）加繁多（duō）。但（dàn）是看（kàn）似都是依据物业（yè）服务合同提出（chū）的抗辩意见，有的业主最后得（dé）到（dào）了法（fǎ）院的支持，有的案件却以业主败诉收尾。那么在物业服务合同纠（jiū）纷案件中，业主（zhǔ）如何正当提（tí）出自（zì）己的抗辩（biàn）意（yì）见呢？本文针对业主在物（wù）业服务合（hé）同中的（de）主要抗辩意见分（fèn）析如（rú）下（xià）：

1、业主（zhǔ）以（yǐ）非前期物业（yè）服（fú）务合同（tóng）当事人（rén）为由抗辩（biàn）

前期物业（yè）服务合同是在业主大会还未成立时，由建设单位（wèi）和物业服（fú）务企业就物（wù）业的（de）有关事项所达成（chéng）的协议。合（hé）同的签订（dìng）主体并非业主主要是（shì）因为小区（qū）在建设之初（chū），面临着入（rù）住率低等现实情况，无法（fǎ）成立业主大会，不能（néng）行使（shǐ）选聘、管理等权利，所以由建设单位代为（wéi）行使。

虽然（rán）业主并未加入前期（qī）物业服务合（hé）同（tóng）的订立（lì）过程，非合同的签订主（zhǔ）体，但是该合同的内容却是与业（yè）主的利（lì）益息息相关的，业主（zhǔ）仍受（shòu）合同效力的（de）约（yuē）束。这主要（yào）是由（yóu）于在（zài）商品房买（mǎi）卖合同签订后（hòu），前期物（wù）业服务合同的（de）规定已经包含（hán）于商品房买卖协（xié）议之（zhī）中，建设单位所享（xiǎng）有（yǒu）的（de）物业（yè）服务之债权发生转移，业主（zhǔ）取得了这一债权，因而享有前期物业合（hé）同中（zhōng）的权利、同（tóng）时也（yě）要履行（háng）合同（tóng）中的义（yì）务（wù），所以可以说前期物业服务（wù）合同具有涉（shè）他性的特点。故非业主本（běn）人（rén）签订的前期物业服（fú）务合同的效力可以追及业主，所以（yǐ）业主的“并非合同（tóng）当事人”不能成（chéng）为抗辩理由。

2、业主以未享受或者（zhě）无（wú）需接受（shòu）相关物业服务为由抗辩

根据《最高人民法院关于（yú）审理物业（yè）服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（shì）》(以（yǐ）下（xià）简称物业服务纠纷司法解释)第6条（tiáo）规定：物业服务企业已经按照合（hé）同约定（dìng）以及相关规定（dìng）提供服（fú）务，业主仅（jǐn）以未享受（shòu）或者无需接受相关（guān）物业服（fú）务为（wéi）抗辩理由的，人（rén）民（mín）法院（yuàn）不予支持。业主提（tí）出物业服务（wù）提供方单方面强行中止（zhǐ）服务，需向（xiàng）法院提交相应的（de）证据（jù）加以证明。若无（wú）证据证明，仅以未享受服务进行（háng）抗辩，则无法（fǎ）得（dé）到法院的（de）支持。

3、业主以物业服务企业未尽到安全保障义（yì）务造成（chéng）业主财产损失为（wéi）由（yóu）抗辩

业（yè）主（zhǔ）需（xū）证明物业服（fú）务企（qǐ）业（yè）存在违反合同（tóng）约定（dìng）或者法律规定的安保义务（wù）的（de）行为、这一（yī）行为给业主造成了财产损失、违约行为与（yǔ）财产损失之间存（cún）在因果（guǒ）关系。

物（wù）业服务企业（yè）的安保义务源于法律相关（guān）规定和合同约定。法定的安保义务主要（yào）是在（zài）各地的物业管理条例（lì）中规定的物业服务企业对违反小区安（ān）全管理行为的（de）制（zhì）止（zhǐ）义（yì）务以及防止小区内出现（xiàn）安（ān）全问题的协助义务。业主可以依据物业服务（wù）合同的约定提（tí）起违约之诉，也可以（yǐ）依（yī）据法律的相关规定提起侵权之诉（sù）。

当物业服务企业未（wèi）尽到安保（bǎo）义（yì）务（wù）时，其向业主行（háng）使物业费请求权，业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。理由主（zhǔ）要为：“未尽到安保义务（wù）”是对合（hé）同（tóng）义务的不完全履行，属于违约行为（wéi）；但是（shì）这一行为并非根本性违约，所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业（yè）主的（de）具（jù）体损失来酌情减免物业费。

4、业主（zhǔ）以建设单位未交付（fù）房屋为理由（yóu）进（jìn）行（háng）抗辩

《最高人民法院关于（yú）审理（lǐ）建筑物区分（fèn）所有权纠纷案（àn）件具体（tǐ）应（yīng）用法律若干问题的（de）解释》(以（yǐ）下简称《建筑物区（qū）分（fèn）所（suǒ）有权解释》)第（dì）1条规定：取得建筑（zhù）物专有部分所有权或基（jī）于与建设单位之（zhī）间的商品房买卖合同，已（yǐ）经合（hé）法占有建筑（zhù）物专有部（bù）分，但尚（shàng）未依法办（bàn）理（lǐ）所有（yǒu）权登记（jì）人（rén），可以认定（dìng）为物权法第六章（zhāng）所称的业主。故业主资格认定有两种：

一、业主基于商品房买卖合同，对专有部分进行（háng）事实上的支配（pèi）和控制，即是（shì）对该部分的合法占（zhàn）有。在（zài）无（wú）特别（bié）约定时，买受人对于专有部分的占（zhàn）有通（tōng）过建设单位的交付行（háng）为得以实现。遵照（zhào）我国司（sī）法实践中的交易习惯，开发商交付房屋钥（yào）匙或（huò）者（zhě）买受人（rén）在交房通知书上签字确认后才完成（chéng）交付行为，此时无论是否办理房屋（wū）产权登记，均（jun1）视（shì）为（wéi）小（xiǎo）区业（yè）主（zhǔ）；

二、如果已经办理了房（fáng）屋产权登记手续，即已经获得该房屋的所有权（quán），无论是否收到房屋钥（yào）匙，均具有业主资格。

5、业（yè）主以物（wù）业服务（wù）企业（yè）违反维修义务（wù）为由抗辩

维修义务主要来源于合同约定，一般约定（dìng）的维修（xiū）范围（wéi）包括房屋（wū）本体公用设施，不包括室（shì）内部分的维修；在维修范围约定不明情况下，依据《建筑物（wù）区分所有权解释》第（dì）2、3条对建（jiàn）筑物的共有部分和专有部（bù）分（fèn）的划分，建筑物（wù）共有部分的维修（xiū）责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任。

《物业服务纠纷（fēn）司法解释》第3条规定物业服（fú）务企业违反维修、养护（hù）义务时应负（fù）相应的违约责任。若业主可以提（tí）供证据证明物业服务方的行为违（wéi）反物业管理公约（yuē）中的维修和养护义务，业主依据合（hé）同的（de）约定（dìng）行使抗辩权是可以得到支持的（de）。但是业主需要避免“只要小区物业（yè）出（chū）现问题就找物业服务企（qǐ）业”的思维。

对于维护义务的承担主体，应具体情况具体分析（xī）：如果小区物业在国家规定的保修（xiū）期和（hé）保修范围内，由（yóu）建设单（dān）位负物业的保修（xiū）义务；在（zài）保修（xiū）期限届满后，专（zhuān）有部分由专有部分所有人承担维修和养（yǎng）护义务（wù），物业服务（wù）企（qǐ）业也可以对业（yè）主提供有偿的维修服务；小（xiǎo）区共（gòng）有（yǒu）部分、公共设施设（shè）备，由物业服务企业承担维修（xiū）和养护义务，物业服务企业履行（háng）义务时，可使（shǐ）用小区的住（zhù）宅专项维修基金。

6、业主以物业服务（wù）企业提供的（de）物业服（fú）务存在瑕疵为由（yóu）抗（kàng）辩

物（wù）业服（fú）务具有时（shí）间（jiān）持（chí）续性及无（wú）法计量性，物业服务的内容、质量难以明确，一般还是以合同约定的标准衡（héng）量。对于（yú）合同约定（dìng）较为概括，则可以参考我国相关法律、法规（guī）、政策性文件作出（chū）的（de）相关补充性的一般标（biāo）准。

对于我国相关法律、法规和政策（cè）性文件（jiàn）也没有补充性规定（dìng）时，应该以（yǐ）物业服务行业的行业标准或者是小区（qū）内大多数业主认同的标准为依据（jù）衡量。同时依据“谁主（zhǔ）张（zhāng）谁（shuí）举（jǔ）证”的（de）原则，举证证明物业服务存在瑕疵的（de）责任一般由业（yè）主承担。

业（yè）主（zhǔ）证明（míng）物业服（fú）务存在瑕疵的证据主（zhǔ）要有（yǒu）：

一是直接证明物业服务瑕（xiá）疵的证据，包括照（zhào）片、视频、录音等；

二是间接证据（jù），包括小区其他居民的证言、新闻媒体的相关报（bào）道、居委会（huì）出具的相（xiàng）关证（zhèng）明等，但间接证（zhèng）据（jù）的证据效力略低（dī），若仅存在（zài）间（jiān）接证据（jù），即（jí）无法提供完整（zhěng）的证（zhèng）据（jù）链（liàn）以证实物业服务存在瑕（xiá）疵的情况（kuàng）下，业主也很可能败诉。

注：以上（shàng）内容仅供参考