一、物业服务费的测算编制应考虑的因素

(1)物（wù）业服务费（fèi）测算编制应（yīng）当（dāng）区（qū）分不（bú）同物业（yè）的性质和特点（diǎn），并考虑其实（shí）行的是政府指导价还是（shì）市场调节价（jià）。

(2)物业服务费的（de）测（cè）算编制应根（gēn）据物（wù）业服（fú）务的项目、内容（róng）和要求，科学测算确定物业服务成本。

(3)物业管理企业为该项目管理（lǐ）投入的固定资产折旧和物（wù）业（yè）管理（lǐ）项目机（jī）构用（yòng）物业（yè）服务费购置（zhì）的固定（dìng）资产折旧，这（zhè）两部分折旧均应纳入到（dào）物业服务费的（de）测算中（zhōng）。

(4)物业管理属微（wēi）利性服务行（háng）业，物业服务费的测算和物业（yè）管理的运作应收支平衡、略有（yǒu）结（jié）余，在确保物（wù）业正常运行维护和管理的（de）前提下，获（huò）取合理的利润，使物业管理企业（yè）得以可持（chí）续发展。

二（èr）、物业服务（wù）费成（chéng）本(支出)构成

(1).管理（lǐ）服务人员（yuán）的工资、社会（huì）保（bǎo）险和按（àn）规（guī）定提（tí）取的福利费等

(2).物业共用部位（wèi）、共用设施设备的日常（cháng）运（yùn）行、维护费用

(3).物（wù）业管理（lǐ）区域清（qīng）洁卫（wèi）生费用

(4).物业管理区域（yù）绿化养（yǎng）护费（fèi）用

(5).物业管理区域秩（zhì）序维护费用

(6).办公（gōng）费用（yòng）

(7).物（wù）业管理（lǐ）企业（yè）固（gù）定资产折旧

(8).物业共用部位、共（gòng）用（yòng）设施设（shè）备（bèi）及公众责任保险（xiǎn）费用

(9).经业主同意（yì）的其他费（fèi）用

三、物（wù）业服务费编（biān）制的依据

(1)收入的编制方式通常是根据收（shōu）费标准(单位时间费率形式)和可收费（fèi）的管理（lǐ）面（miàn）积（jī）。

(2)支出的编制依据包括：

1)管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主（zhǔ）要是指常规物业管（guǎn）理服务（wù）中的人员计划、物品使用计划、能源消耗（hào）计划、工程（chéng）维护保养计划、清（qīng）洁保洁与绿化保（bǎo）养计划等（děng）。在编制测算时，应根（gēn）据实施这些计划所（suǒ）需人工成本（běn）、物料成本（běn）、能耗成本、外包（bāo）费用等进行测算。

2)物业（yè）正常（cháng）维修和（hé）养护计划（huá）。可比（bǐ）照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业（yè）服务（wù）成本。

四、物（wù）业服务费核算要（yào）点及方法

(一（yī）)确定服务费成本构（gòu）成的注意事项

一是要求详细，把具体消耗（hào）或支出费（fèi）用分解得越（yuè）具体，才越（yuè）真实（shí）;二是全面，不（bú）要漏项（xiàng）;三是测算（suàn）依据准确，不用或少用估值。

(二)收集原（yuán）始数据（jù）

服务费的（de）核算要做（zuò）到合理、准确，对原（yuán）始数据和资料的收集就至关重要。如在测（cè）算低值（zhí）易（yì）耗材（cái）料时，要计（jì）算出各类材料的详细数量和对市（shì）场价格进行详细调查，其他关于工资水平、社会（huì）保险、专业公司单（dān）项承包、一般设备固定（dìng）资产折旧率、折旧（jiù）时间（jiān）等，均应严格按政府和有关部门的规（guī）定和实际（jì）支出（chū）标（biāo）准等有效依（yī）据作为测算基础。

(三（sān）)物业服务费的测算

物业服（fú）务费（fèi）测算，首先应（yīng）根据物业服务费支（zhī）出(成本)项目和内容（róng）进行分解，然后（hòu）由各部（bù）门或相（xiàng）关人员分别测算各单项（xiàng）费用。如在测算共用（yòng）部位、共用设施设备运行维护（hù）费项目时，应分别（bié）测算其子（zǐ）项目，如公共建（jiàn）筑及道路土建零修费、给排水设备（bèi）日常运行维护费（fèi）用、电气系统设备（bèi）维护保养费等的费用，在完成各子（zǐ）项目测算的基础（chǔ）上，将子项目费用求和后即为所（suǒ）需“共（gòng）用部位、共用设施设备运行维护费”。